第3章　地デジ と インターネット

毎年賃貸物件を探している方が減っているのを実感します

当社だけでなく、周りの同業者に聞いても同じ回答ですね

さて、2011年7月から地上デジタル放送へ完全移行しました

ご自宅はもとより、ご所有のアパート・マンションの地デジ対策はお済みでしょうか？

現在、募集中の中古の賃貸物件を総じてみると、既に対策を打っている物件は100％に近い数字でしょう。。。

しかし、インターネット環境が整っている物件は約6割程度に思えます

「インターネットなんてみんな使うの？」「使うんだったら自分で手続きすれば！」

なーんてオーナー様は多いのではないでしょうか？

店頭で募集業務を行なっていて最近思うのは、

「地デジ対応」　や　「フレッツ光 引込み済み」　または 「ケーブルTV対応」　

などとうたっている物件の成約率が高い!?ような気がします

なぜでしょう？？

今は、インターネットで物件検索して、お客様が自分で下調べする時代です

私どもも、そんなお客様に物件を見てもらおうとインターネット媒体に物件情報を掲載します

どの媒体も、物件の詳細情報を入力する欄に「地デジ対応済」「インターネット導入」「CATV」などといった

チェック項目があります

以前は「エアコン付き」とか「バルコニー」「室内洗濯機置場あり」などといった項目に該当する物件は

決めやすい物件！！

などといわれましたが、今はそうでもなさそうです

部屋探しをしている方の全員が、

パソコンを持っているわけではないでしょう

なのに「地デジ対応」や「フレッツ導入済み」という言葉に惹かれます

流行のもの、最先端のアイテムは、自分が使わずとも備えておきたいというところでしょうか？

はたまた、そのうち利用する予定があるから…なんて場合もあるでしょう

今のうちから「ネット」を導入するのが良いかもしれません

また、物件の規模によっては、

意外と簡単に、たいした費用もかけずに導入できます

我々の入居者募集もそうですが、

オーナー様もにとっても、これらとうまく付き合っていくことが、

入居対策の１つかもしれませんね

第2章　写真の妙技!?

 以前は、不動産を検討する際はまずは不動産屋さんに行って相談するのが当たり前でした。来店されてから希望の条件にあった物件を探し、それをご案内し、気に入ったものがなければ後日再度ご紹介し…と繰り返したものです。それが、最近はインターネットの普及により、来店されて１からお部屋を探す方がめっきり減りました。

そのかわり、事前にインターネットで下調べをし、ある程度目星をつけてから来店されるケースが多くなり、来店者が契約に至るケースは逆に多くなり、スピードも速くなっていると実感しています。

そんなお客様はインターネット情報で物件の良し悪しを考えます。文字の情報は素人には分かりづらいですが、写真等の情報は視覚的にも大きな影響を与えます。

これにいち早く対応すべく、当社では取り扱っている物件（賃貸・売買）の写真にこだわりを持って掲載しています。

その一部をご紹介します！

下記の写真は、左右に同じ物件のアングルの違う写真を載せました。皆様の印象はいかがでしょうか？

【外観編】

　 ＜セオリー通り、晴れた日に南側より撮影＞　　　　               ＜曇りの日に北側から撮影＞

　　※晴れた日には陰影がはっきり出てしまいますので、必ずしも「晴天が良い」わけではないようです。

　　　また角度により物件の表情が違います。物件の持ち味をとらえる事が重要に思えます。

       ＜マンションに向かって左側から撮影＞　　　　　　　＜マンションに向かって右側から撮影＞

 　　※より立体感をだすことを念頭に、物件の顔を際立たせるとここまで変わります。

 【室内編】

　　　　＜撮影者の背の高さから撮影＞　　　　　　　　＜床上３０cmの高さから寝そべって撮影＞ 

　　※撮影者の目線で撮ると、どうしても高い位置からになります。床部分が見えず、イメージが沸きません。

　　　室内写真の場合、床部分が１／３くらい入ると奥行き感がでます。右写真は更に部屋隅より角度をつけています。

 　　　　　　＜フラッシュなしの通常レンズ＞　　　　　　　　　　　　＜フラッシュ付きの広角レンズ＞

　　※良い写真を撮るにはテクニックだけでなく、やはりカメラの性能も必要です（笑）。

　　　　＜横写真・キッチンのアップ写真＞　　　　　　　　　　　＜縦写真・キッチンの全景写真＞

　　※同じキッチンでもカメラの向きを変える事で印象が変わります。

　　　縦写真のほうが照明や棚、収納まで確認でき、実際料理をする姿が想像できそうです。

所詮、写真…されど、写真！！　バカにできませんね。

以上、当社が写真撮影にいかにこだわっているかをご紹介しました。

物件をこれから検討する方にとって、画面上でいかにイメージを膨らませることができるかが鍵です。物件を見に行かずとも、写真をみたらその部屋をイメージできるような画像を意識しています。

当社では、１部屋あたり最低３０枚は撮り、その中から２〜３枚を厳選して掲載しています。（今はデジカメだからやりやすいですが…）

オーナー様の大切な財産ですから、プロの写真家ならぬ不動産屋として、よい顔を撮り続けていきます・・・

（※お部屋をお探しの皆様、写真はうそはついていませんが、それだけで判断するのは危険です。必ず現地を確認してご判断下さい。当社のスタッフがご案内し、物件の詳細もご説明いたします。）

第１章　時代に合わせて間取り変更!!入居率UPの特効薬

賃貸経営で一番気がかりなのは空室ですよね？

１室空いていて募集している中で、また別の部屋の退室の連絡が…なんてことは日常茶飯事です。時期を逃すとこの負の連鎖が稼働率の低下となり、家賃収支に大きな影響を与えます。

今まで入居に苦労したことなかったのに、なぜ決まらないの？？

原因はいろいろあります。経済的な情勢、近隣の類似物件との兼ね合い、建物の老朽化など…

家賃を値下げすればそれなりに反響は増えると思いますが、それの繰り返しでは、せっかくのオーナー様の財産が陳腐化してしまいます。

弊社ではまずその原因を見極めます。

その上で、どのようにしたらお客様に選んでいただけるお部屋になるのかご提案します。

たとえば、和室を洋室に間取り変更し、稼働率アップに成功した事例があります。

賃貸を探している多くのお客様は何故だか和室を極端に拒みます（単身者は特にそうです）。そのアパートは立地は悪くなかったのですが、和室６帖の１Ｋタイプがネックで空室が増え始めました。そこで和室を洋室（フローリング）にリフォーム!!　あれよあれよという間に、常に満室稼動の物件となりました。

工事の費用としては１室あたり家賃の２ヶ月分程度でしたが、オーナー様も最初は工事のご提案に難色をしめしていました。今までやってきたことを否定し、お金をかけて新しいことをするわけですから無理もありません。ただ、最近は「２ヶ月空室だったことを思えば同じこと。今後のこともあるし、やって良かった」と喜んでいただいております。

これは「ストックの更新」というもので、欧米では数百年も前から当たり前に行なわれてきたことです。建物も、時代のニーズに合わせより良い生活環境に変化させていくということ。

しかし、わが国では「スクラップ・アンド・ビルド」の精神で、古くなったら建て替える…なんて考えが根強いですが。建て替える余裕があればよいですが、そうもいきません。しかも、これからはエコの時代ですからね。

稼働率のよい物件と、空室だらけの物件…その差は意外に些細なことだったりするものです。

我々はプロとしての経験と勘、若いスタッフの現代人の目線、お客様の生の声を参考にご提案させていただきます。

幸い弊社は建設業者でもありますので、室内の工事はもとより外壁塗装などの屋外工事もリーズナブルな価格でご提供させていただいております。あわせてご相談下さい。

＜間取り変更リフォーム事例＞　〜　before 和室６帖＋板の間　　⇒　　after 洋室７帖　〜

　前　　　◆和室６帖＋板の間で昭和の趣きです　　　　    後　◆フローリングの７帖にし、開放的になりました

 前　◆壁紙も襖も和室仕様で若者には不人気　　　　　　　　後　◆壁紙は明るい色に、襖を木製フラッシュ戸に交換

　前　◆和室とキッチンとの色味も地味でした。　　　　　　　　　　後　◆キッチン床も同系の色味で統一

 　前　◆キッチン床はすす汚れたクッションフロアー　　　　　　　後　◆フローリング柄のクッションフロアーに張替え

次回は、「入居者募集の虎の巻!?〜物件写真編〜」　です。乞うご期待！！